Приветствую Вас, Гость!

Логин:
Пароль:
Категории каталога
История района Медведково [1]
Район Медведково [17]



Друзья сайта
Случайная фотография


Наш опрос
Вам нравится сайт районов Северное и Южное Медведково?
Всего ответов: 1770

Медведково-онлайн.ру » Статьи » Район Медведково

Медведково – любимое место царской охоты
«Лета от сотворения мира семь тысяч семьдесят третьего, или по нынешнему счислению 1565 года, в жаркий летний день, 23 июня, молодой боярин князь Никита Романович Серебряный подъехал верхом к деревне Медведевке, верст за тридцать от Москвы...» - так начинается роман А. Толстого «Князь Серебряный». Медведково, как и упоминаемая в романе Медведевка, также существовало в XVI веке.

После изгнания поляков из Москвы, князь Дмитрий Михайлович Пожарский (приходившийся праправнуком князю «Медведю») на пустоши, в которую превратились эти земли в период «Смутного времени», поставил свой боярский двор, две мельницы на реках, и Деревянную церковь. К концу своей жизни Д.М.Пожарский построил там уже каменную церковь Покрова Божьей Матери. Густой лес, прозрачные воды рек Яузы и Чермянки были живописным и удачным местом для отдыха. Вероятно, поэтому в истории Медведкова насчитывается немало разных хозяев - известных вельмож русских царей.

Район Медведково граничит с историческими московскими районами Отрадным и Бабушкинским. С востока и юга квартал ограничен рекой Яузой, с запада рекой Чермянкой, с севера МКАД. Административно разделен на две части: «Северное Медведково» и «Южное Медведково». Площадь квартала около шести квадратных километров, численность населения - 190 тысяч человек.

Практически все Медведково застраивалось в 60- 80-е гг. типовыми домами. Застройка осуществлена с четким делением на промышленную и жилую зоны. Кроме одного дома, на проезде Шокальского, постройки середины XX века, в Медведково нет домов домосковской (до 1960-го года) постройки. Самыми высокими в Медведково являются два 25-и этажных дома на Студеном проезде. К нетипичным типам домов относится малоэтажный жилой дом на Широкой улице.

На территории района расположено 120 предприятий и учреждений. Наиболее крупными предприятиями района являются Лосиноостровский завод строительных материалов и конструкций (ранее - Лосиноостровский кирпичный завод, принятый в эксплуатацию в 1934 году), завод мостовых конструкций «Мокон»( прежнее название - Бескудниковский завод МЖБК, год основания завода – 1963), ГУП «Жилищник» и другие.

Как рассказала Домании Люция Казимир, руководитель отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», среди районов Москвы рассматриваемые районы располагаются на 63 (Южное Медведково) и 64 (Северное Медведково) местах с практически одинаковой средней удельной ценой 5497 $/кв. м и 5469 $/кв. м соответственно.

Минимальная цена квадратного метра в районе Южное Медведково по данным на 1 кв. 2008 г. составляла 4000 $/кв. м, максимальная – 7115 $/кв. м, в Северном Медведково – 3621 $/кв. м и 8012 $/кв. м соответственно.

С начала года в районе Южное Медведково зафиксировано максимальное по СВАО увеличение цены на регулярное жилье – 22%, в Северном Медведково прирост был немного ниже – 19%. Следует отметить, что в обоих муниципальных районах прирост выше среднего показателя по административному округу и по Москве в целом. В сравнении с другими районами города по увеличению цены с начала года Южное и Северное Медведково занимают 13 и 32 места.

Достаточно скромное место в ранкинге районов по средней удельной цене и высокий рост цен с начала года обусловлены структурой предложения регулярного жилья в районе.

По словам Люции Казимир, более половины квартир, предлагаемых на продажу – это жилье экономкласса, доля бизнес-класса в районах очень мала (около 2%). Но максимальные приросты в период роста цен с начала года наблюдались именно на наиболее дешевое жилье низкого качества.

Как добавляет Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал», количество новых объектов в районе Медведково, в сравнении с другими районами, относительно мало. Предложение на данном субрынке крайне ограничено, и связано это в первую очередь с дефицитом свободных территорий под застройку. Редевелопмент промышленных зон, а также строительство на территориях, занимаемых гаражными кооперативами, в настоящий момент в Медведково экономически нецелесообразны.

Основную часть покупателей жилья в Медведково составляют клиенты, уже проживающие в нем и близлежащих районах, либо желающие приобрести квартиру в пределах МКАД, в районе с приемлемой транспортной доступностью, но при этом не имеющие достаточно средств на приобретение квартиры в более престижных районах запада Москвы.

«На ценообразование оказывает существенное влияние местоположение районов: цена в Северном Медведково за счет его близости к МКАД несколько ниже. Важным фактором является изолированность автодороги от жилой застройки полосой зеленых насаждений и промзоной. Из положительных факторов следует отметить развитую инфраструктуру районов, наличие зон отдыха и парка вдоль р. Яуза, культурно- и спортивно-образовательных учреждений. Отрицательных – значительное количество промышленных предприятий и старых пятиэтажек, подлежащих сносу», - отмечает Люция Казимир.

Аренда

По словам Марии Жуковой, 1-го заместителя директора Компании «МИЭЛЬ-Аренда», в апреле 2008 года в районе Медведково предлагалось в аренду всего 0,86% от общего предложения квартир по г.Москве в этом месяце. Причем квартиры экономкласса составили 17,4% от предложения квартир в этом районе и 0,15% от общего предложения квартир в месяц.

Квартиры предлагались: 1-комнатные от 25000 до 30500 руб/мес (одна квартира предлагалась за 20000 руб. на летние месяцы); 2-комнатные - от 35000 до 82000 руб/мес; 3-комнатные - от 38000 до 44000 руб/мес.

Офисы

По данным Отдела исследований и аналитики компании Praedium, в структуре предложения офисных площадей в Северо-Восточном административном округе, в том числе и в районе Медведково преобладают бизнес-центры и офисные здания класса B и В-, что связано с большим количеством промышленных зон, реконструированных под офисы. На данный момент в районе не представлены качественные офисные площади класса А.

Средняя ставка аренды на офисные помещения в Медведково составляет – 375 – 400 $/кв.м./год, не включая НДС и операционные расходы.

Ставка аренды помещений варьируется от 600 до 2500 $/кв.м./год, в зависимости от типа арендатора.

По итогам 2007 года Москва заняла 2 место по уровню доходности офисной недвижимости и 1 место в секторе торговой недвижимости среди европейских городов. Для офисов высокого класса ставка капитализации составляет 8%, для торговых помещений 8,5%. Применительно к району «Медведково», исходя из того, что в данном районе в основном представлены офисно-торговые комплексы класса «В», ставка доходности находится на уровне 9%.

Инфраструктура района недостаточно развита, однако развитие района в целом идет быстрыми темпами, большинство промышленных зданий уже переведены в офисные и торговые. Например, на улице Чермянский пр-д, 7 расположен торгово-офисный комплекс общей площадью 16 427,3 кв.м. бизнес-центр «Медведково» на улице Полярная, 39; офисное здание на улице Норильская; ТЦ «Медведковский» на улице ул. Широкая, д. 13 общей площадью 10 000 кв.м.; торговый центр на улице Малыгина, д. 7 общей площадью 6 500 кв.м.

В целом предложение качественных офисных и торговых площадей по району не велико. Однако в соседних районах Северного административного округа представлены крупные торговые и офисные центры, такие как:

Бизнес-центр «Альтеза» на Алтуфьевском шоссе общей площадью 21 000 кв.м.
Бизнес-центр «Формат» на Олимпийском проспекте, д.29 (16 500 кв.м.);
Торговый центр XL, Мытищи (16 000 кв.м.);
ТЦ «Мосмарт» на Ярославском и Дмитровском шоссе;
ТЦ «Золотой Вавилон» на улице Декабристов, 12 (38 000 кв.м.)

Также есть строящиеся объекты:
Офисный комплекс на Алтуфьевском шоссе, д. 48 общей площадью 40 000 кв.м. Девелопер проекта - ЗАО «ОстИнвестСтрой».
Новый многофункциональный комплекс класса «А» «Золотой Век» на Алтуфьевском шоссе общей площадью 290 000 кв.м. Планируемый ввод в эксплуатацию объекта конец 2009 года. Девелопер проекта – ГК МосИнвест.

Торговая недвижимость

Максим Подгородский, аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) отмечает: «С начала года в Медведково предлагалось 6 торговых объектов. Из них наиболее крупным является торговый центр общей площадью 4500 кв. м на Полярной улице дом 9, по цене 3300 $/кв. м. Впервые данный торговый центр на стадии «под отделку» начал экспонироваться еще в конце 2006 года. В данный момент ТЦ полностью сдан в аренду, при этом часть арендаторов принимали участие в отделке и заключили договоры аренды на срок более 1 года. Следующим по величине можно назвать отдельно стоящее здание площадью 900 кв. м по ул. Широкая дом 6 с краткосрочными арендаторами и предлагаемое по цене 6700 $/кв. м. Но наиболее типичными для данного кластера являются предложения небольших торговых объектов, расположенных на первых этажах жилых домов, цены на данные объекты в 2008 году находились в диапазоне 5600 $/кв. м (торговый зал 173 кв. м на 1ом-этаже 5-ти этажного жилого дома по ул. Полярная 17, к.1) – 7300 $/кв. м (помещение 106 кв. м на 1-ом этаже 9-ти этажного жилого дома, расположенного рядом с метро). В целом с начала 2008 года средневзвешенная цена по торговым помещениям составила 4200 $/кв. м, средняя цена составляет 6100 $/кв. м . Если говорить о росте средней цены то за последние полгода он составляет 17%, за год – 60%.

Уровень средней арендной ставки по торговым помещениям соответствует 870 $/ кв. м. В итоге можно говорить, что средняя доходность арендного бизнеса по торговым помещениям составляет 14%. О дальнейших перспективах развития данного кластера свидетельствует наличие на рынке некоторого числа инвестиционных проектов, наиболее крупным из которых является проект офисно-жилого комплекса «Wind Stone» вблизи реки Яуза (в 10 минутах ходьбы от станции метро Медведково)», - констатирует Подгорский.

Как обозначает Айдар Галлеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль–Коммерческая недвижимость», цена аренды торговой недвижимости в районе Медведково не претерпела больших изменений. За первый квартал 2008 года было произведено незначительное в сравнении с другими окрестностями количество сделок по торговым помещениям. В то время как цены продажи выросли за 1 квартал 2008 года в среднем на 15%.

Арендаторы

Данный район может быть интересен любым российским и международным компаниям, которым не принципиально важно арендовать офис или располагать магазин в пределах Садового кольца. В бизнес-центрах в Медведково можно расположить back-офис какой-нибудь крупной компании или call-центр.

По словам Ольги Ясько, Регионального директора департамента аналитикиColliers International, арендаторами и покупателями офисной недвижимости в данном районе являются компании, для которых основным критерием поиска офиса является низкая ставка аренды. Это строительно-монтажные организации, транспортные компании, а в одном из зданий на Полярной улице сформировался пул арендаторов, задействованных в издательском бизнесе.

В данном районе заявлено несколько проектов строительства офисных зданий. Например, планируется к строительству офисно-торговый центр на ул. Осташковская, вл. 22 (общая площадь 93 000 кв. м) на месте сносимого долгостроя. Также заявлено еще несколько объектов с офисной составляющей, разработка которых временно приостановлена.

Категория: Район Медведково | Добавил: Медведково (11.08.2008)
Просмотров: 4356

Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]